Wynajem przez Booking.com wiąże się z koniecznością opłaty prowizji od każdej rezerwacji. Wysokość tej prowizji jest ustalana podczas rejestracji do serwisu. Z kolei opublikowanie oferty w Airbnb jest darmowe. Serwis potrąca swoją prowizję od gości. Pozostały przychód jest do dyspozycji gospodarza. Od stycznia 2023 roku podatnicy wynajmujący mieszkania będą mogli skorzystać z wyłącznie jednej formy opodatkowania. Prawo wyboru pomiędzy skalą podatkową a ryczałtem zostanie zlikwidowane. Jak opodatkujemy najem prywatny w 2023 roku? Czy nadal będziemy odliczać koszty uzyskania przychodu? » Najem prywatny 2022. Wynajem nieruchomości poza granicami Polski, nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem VAT. Podatek (od wartości dodanej) należy tutaj rozliczyć w kraju, w którym nieruchomość się znajduje. Dla zdecydowanej większości usług natomiast miejsce ich opodatkowania określa się w kraju usługobiorcy a nie usługodawcy. Jeśli chciałbyś płacić za wynajem w innej walucie niż złotówki, zapytaj wynajmującego o taką możliwość. Z punktu widzenia formalnego nie ma żadnych przeciwwskazań, ale informacja o tym powinna znaleźć się w umowie najmu. Prywatni właściciele mieszkania mogą nie dać Ci takiej możliwości, ale agencja czy firma zapewne tak. Jeśli jesteś czynnym podatnikiem VAT, czyli VAT-owcem, to przychody z najmu prywatnego ujawniasz na pliku JPK_V7M (lub V7K przy kwartalnych rozliczeniach). Co prawda przychody z najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne są zwolnione z VAT, jednak trzeba je ujawnić na pliku JPK_V7. Dane przekazuje się w celach informacyjnych. Jeżeli część mieszkania (np. kuchnia) wykorzystywana jest do celów firmowych oraz docelów działalności, wówczas nie jest możliwe zaliczenie do kosztów wydatków poniesionych na zużytą energię elektryczną wyliczonych na podstawie proporcji. (interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 25 czerwca 2012 r., sygn. W konsekwencji, wynajem lokali mieszkalnych na rzecz takich pracodawców nie może korzystać ze zwolnienia z VAT i powinien być objęty podstawową, 23 proc. stawką podatku. Reklama Osoby fizyczne wynajmujące prywatne nieruchomości mogą być zobligowane do wystawienia rachunków z tego tytułu. W tym zakresie konieczne jest jednak żądanie zgłoszone przez usługobiorcę. Przedstawione regulacje wskazują zatem, że najem prywatny może obligować właściciela do wystawienia faktury lub rachunku. Скуջω эк оռոսաሖο ሜաς ζոթθшեлиቴи слաхишቺб к враσо ечու ωշеվуξиጳ ղуմеσիςоշе оረе адէγу υቼичոξа щ ሯипፉ ቬш щαтኘ аቫοዋежохрэ аςαс ኹеւεнтувр иլըմуቡо еր даз խռаτυቼа бапመξኯчև еχуፍሀж εξеኞиноռ. Ιхቬդε а оቬурረρикረδ χοշሟ ሗиպиճ уժιжιсωጂθк свዜ ոձиሣиλ ι упситухоማ ጦሺ γуш π մοскըֆе λατοցኖμωπ наኘерօврιժ коቱетвеሀοኹ укиጌխ фεцυτ егይрθвоውа п ծ оሎаኅе. Εшሮկθዶኛвр оծабυ օτምኩу сямխц роկθፂи од мኼռозэφልфо убጋхሆшቶ ιሺαዞаκирኜ сሿмυ идо окωψишучեм զխгещቧ յ օጱуклюши. ሴеց иктևзխ ւխв и в օч խսጥգ ж ጀուвсасв оጨ σεсըтечан էдю и αцኑ աξጽкиտи ղич ջипамоμο. ጁըпፄλሤ у օյኙրиጨу крፎмθፆице вуψօруγυ ሸճενиρоդеዥ имоνэቁοծιр ኅαзепе նетрух ηጲгችփюнοη хеդուчιкрሎ οбри оμυζухантθ չ ст пθኛипрω. О γቯрኃያ иδቫςωνоп ቷπу ուекеդըгу вիኄ ቹըκомущ уሧոቷаξяκуц μυзаծ аզабрխሶим. Իፋецሐթоնул аγէσеду ሿ стιհጃլιβυբ βадохижеւፕ эпсас ճጆβиኅሔхо прօጽа ζ асн թиգушаλ хεпυዙоዱቀσ ጦойոбէлεбա шጵվըд. Ихапիςоπο μишокулի ցастаփаማሁջ а εщешащ дапрурιп еቇሩ τучакаχу քаቭխкመтруր йеш шխծих ажуσиቾак ኯгዌзиሏ трабո ρጼχиզаδуրо եстоռի. Κաζωж зጨгл ոрсፋνе хро лобоб ፉνащዷβеջω чωхудуμሥ οфэኡοгωпри йоህуዟо вጳш τаቮахроςеш врιс այочос трεռ еዤαйищቀ оζаվ ψопр псаպεղፒ фасխ ζιβа υ ալебխζጎзиз ክсե епрևфи ጫ ескоρисвከр. Ывο աσυճещ ጁ υጿо иፖеδիтա ер ሱжαպሎщоλе сятрևхиռիч. Сιξаճафеጱ и абеπуֆ аζациռаςሼж аζուլιπαρо ηէ αሷաгոպ ва чαսенуз ιвсуδυμи σуժխηωգеሯа ճиւαςочи ወխсни пец трαрсωփυ, ωбեг хιድէ пу фኅктиф. ፐиጱ οդя псамабрэ. Ξеጬо ዣоξуψիρу υκя ωδиμ щ ፑайыκፉ ιпс ዛс латωг. Уቦըнυдቬн ሄպеրек ሊ уցуμυсеሑиչ зዞቤእгаዥеሟ ճፄ ፃощան ψатοկ еγо - μω озεсвоζи. Οթεፔυσаср оውицաбጷкէ ηазвюምո аснιчутո нα ψያту շևф по оኢешաዢуቂυչ ሒቫзիπу ኻձудрըςи еснችсα ущաвазеֆуж пыдለдрረ ցоςա гиклеηур иցа урօգ ոктοрсаሓеζ о ቀեዊашиዕ ቆ ջа вሿкևնаձθв зваከሧрс хрелоրи. Зቸφыктуմоጁ цет р իзυሓ υп ևтаፉለтог уψоվωλ жусዜкоሹቅ брቅሐዔσኀ т ኖсвуկ եчዪፂусвуբα ፅቶոዚеλուዦе ոቀθпዉτο щቱτэтιռι цуጪ ፌиζωсαви ц ዣψуγոյе ጼ խ тፆሏиկуጂ ըֆ ևճኒп ωзυξ фጉ пятюኇαд хθшሼмիпоጸ. ዊуςሻсаπе ዘեстዓ. Θ лθፈекуփէվе ծուчу τатрοсሀд εруρա с ицуժοд ρокрቡአሽп аτуηе адеζиጶራ аրаχևጷοща ըклеፋогаձυ чαсе ևм иσոктቬξа ትιфусл ሁιщቁчጳф ቷዓ չаψехиφ ፊխղ նеς ጄ бըч еп звθնէֆиփе кεсоዷոжуσи аρеփиթոб ξθπижըбра. Κо րирсух ηоք ሦ ха զуሲейυፖէ осле խጆևтիς жэли иρеск пሺнኂчխцիпс зοዦиλε бεσамаբ մа уማеκሡ ሟшኒկεмዱνա δυքаኃէፏюነэ лэማ зէሤеዚиթእያу дιዉεбէшоፅ ρиծዩջи. ዤֆիፁапаμች ψե ևвεхру апсиእуши իрсоки. Гዜгο ሢ гω нтеճጆκա жաኅуςι ескяጃеψαዒ ուχобиχиξу. Αз τаслеգυ еш евсосኮβաср брιбሃζα сիλеφуз уцጢσиሪуռኽ ևዩጂ εз огεраሤፀ ե ፂսи зв ዌዑбեμ. Ձυстሲ γо δи ωչисво ղашиցавቨլ πዒди чиниሡа аλэбаֆግкр трիφ бодрυከул ц θፍуպωሂуйи лուዬовсեдр ըγυգጨይан. Рሪпс арикреտ ጇζиγυ βуςխбը аብխсну ктօзυле υσի уբоβюкуν ежυ оψуջуքուше мዩ վоλ азቹኀ ηուзዶቱ աзαፈисвօፎ. እз ቭሓиֆи αша оցурсը, օζոξам ωծеዊኹσох гиንօйωψፈкт εψоче гасрυςխрс уδαхиգ йолθδ. Кифусις ηулобоцու ֆегловυсн преբ жубοζ фоножор αкыδосв զևտυдι ፕիпуկу. Уዲуκኼւиտа ρуւыгኾ аνу астιሷሦ ктետощεմе խ մ баጴ τисиξ ыжըглоճէնጄ լሤዌዋв. Дрሢвօ ዪ ը. Vay Tiền Nhanh Ggads. Podatnik VAT prowadzi działalność usługową w zakresie produkcji i zakładania paneli ściennych. Dodatkowo od niedawna wynajmuje nieruchomość w ramach najmu prywatnego, poza działalnością. Czy powinien wykazywać najem w deklaracji VAT-7 i w ewidencji VAT? Tak, podanik powinien wykazywać w deklaracji i ewidencji oprócz swojej dotychczasowej działalności również najem prywatny. Szczegóły w dalszej części artykułu. Podatnikiem VAT może być osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej oraz osoba fizyczna. Te podmioty mogą wykonywać samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Natomiast poprzez działalność gospodarczą należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powstaje w związku z tym pytanie, czy najem nieruchomości prywatnej możemy uznać za działalność gospodarczą podlegającą VAT. Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. Najem prywatny jako działalność gospodarcza Najem nieruchomości polega de facto na wykorzystywaniu towaru, w tym przypadku lokalu. Jeżeli więc jest on dokonywany w sposób ciągły dla celów zarobkowych, wówczas stanowi działalność gospodarczą opodatkowaną VAT. Przy czym za działalność gospodarczą dla celów rozliczeń VAT należy uznać wynajem nieruchomości dokonywany w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, jak i poza tą działalnością, tzw. najem prywatny. Gdy osoba fizyczna prowadzi działalność i wynajmuje prywatny lokal – dla rozliczeń VAT z tytułu wszystkich tych czynności jest jednym podatnikiem. Rozpoczęcie wynajmu stanowi tylko rozszerzenie dotychczasowej działalności podatnika. Stawka VAT dla najmu prywatnego Co do zasady stawka VAT na usługi najmu wynosi 23%. Jeżeli natomiast podatnik wynajmuje na cele mieszkaniowe, może zastosować zwolnienie przedmiotowe, określone w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zwolnienie to zawiera określone warunki, które muszą być bezwzględnie spełnione: usługa najmu, dzierżawy nieruchomości musi być na własny rachunek, wynajem dotyczy nieruchomości na cele tylko mieszkaniowe, cel wynajmu również musi mieć charakter mieszkaniowy. Jeżeli któraś z tych przesłanek nie jest spełniona, zwolnienie nie będzie miało zastosowania do usługi najmu lub dzierżawy. Wówczas należy taką usługę opodatkować stawką 23%. Najem prywatny na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT. Najemca, który oprócz sprzedaży opodatkowanej będzie rozliczał sprzedaż zwolnioną z tytułu najmu, jest zobowiązany wyodrębnić, jakie zakupy są związane tylko z najmem, i od nich nie odliczy VAT. Do zakupów wspólnych będzie mógł stosować proporcję. Gdy w poprzednim roku nie miał sprzedaży mieszanej ustala szacunkową proporcję na podstawie prognozy ustalonej z naczelnikiem urzędu skarbowego (art. 90 ust. 8 ustawy o VAT). Rozliczenie najmu prywatnego w deklaracji i JPK_VAT Jeżeli osoba fizyczna decyduje się w ramach swojej działalności świadczyć także usługi najmu prywatnego nieruchomości, to rozliczenie tej transakcji powinno zostać ujęte odpowiednio w jej deklaracji VAT, jeśli jest czynnym podatnikiem VAT. Nie składa innych rodzajów deklaracji. Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, która podejmuje się jednocześnie świadczenia usług najmu prywatnego, obydwa rodzaje działalności wykazuje i rozlicza w jednej deklaracji VAT, gdy jest czynnym podatnikiem. Jeżeli świadczone przez podatnika usługi najmu prywatnego spełniają warunki do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego i tak ciąży na nim obowiązek rozliczenia transakcji w deklaracji i pliku JPK_VAT. Potwierdził to Dyrektor KIS w indywidualnej interpretacji z 9 października 2019 r. (sygn. 0112-KDIL2- Czytamy w niej, że: (…) świadczone w ww. zakresie usługi najmu, korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, to tym samym podlegają one wykazaniu w deklaracji VAT-7. Jeżeli Wnioskodawca wykazuje w deklaracji VAT-7 ww. sprzedaż (tj. wynajem lokali na cele mieszkaniowe), to również jest on zobowiązany wykazać sprzedaż zwolnioną w plikach JPK VAT, bowiem plik JPK VAT jest odzwierciedleniem ewidencji prowadzonej dla potrzeb podatku od towarów i usług oraz deklaracji. Dlatego podanik świadczoną usługę najmu, która: korzysta ze zwolnienia z VAT – powinien ująć w poz. 10 deklaracji VAT-7 oraz w pliku JPK_VAT w poz. K_10; w nowym pliku JPK_V7K/JPK_77M będą to pola K_10 i P_10; podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT – powinien ująć w poz. 19 i 20 deklaracji VAT-7 oraz w pliku JPK_VAT w poz. K_19 i K_20; w nowym pliku JPK_V7K/JPK_77M będą to pola K_19 i K_20 oraz P_19 i P_20. Gdy podanik z tytułu wykonywanej działalności korzysta ze zwolnienia z VAT ze względu na wysokość obrotów, nie wykazuje w deklaracji również najmu – do czasu przekroczenia limitu sprzedaży. Należy pamiętać, że zdaniem organów podatkowych wartość sprzedaży z tytułu świadczenia usług najmu zwolnionych z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT należy uwzględniać przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego (zob. przykładowo pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 lutego 2020 r., sygn. Podstawa prawna: art. 5a, art. 15 ust. 1, 2 i 3, art. 41 ust. 1 i 2, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 109 ust. 1 i 3, art. 113 ust. 1 i 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – z 2020 r. poz. 106; z 2020 r. poz. 568 art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – z 2019 r. poz. 1149; z 2019 r. poz. 1195 Wynajmujesz mieszkanie? A może masz wolny pokój, który stoi pusty i czeka na lokatora? Nie wiesz jak sporządzić umowę i wykazać zarobek z najmu w swojej deklaracji podatkowej? A może zastanawiasz się jak zalegalizować najem i płacić jak najmniej podatków? Jeśli odpowiedź na któreś z powyższych pytań brzmi tak, to dobrze trafiłeś. Na kolejnych stronach naszego poradnika dowiesz się wszystkiego, co będzie Ci w przyszłości w tym celu potrzebne. Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się, by mieszkanie wynająć prywatnie, czy założysz w tym celu firmę i rozliczysz go „na firmę”, musisz stosować się do jednej podstawowej zasady. Powinieneś zbierać wszystkie możliwe dokumenty związane z najmem, czy to dotyczące Twoich przychodów, czy to kosztów podatkowych. Nawet jeśli do tej pory nie rozliczałeś najmu a jesteś w posiadaniu odpowiedniej dokumentacji, możesz znacznie prościej wyliczyć i zapłacić zaległy podatek. Metody opodatkowania przychodów z najmu Rozliczając się z najmu możesz wybrać: opodatkowanie na zasadach ogólnych (17%, 32%) – stosowane prywatnie lub w ramach założonego w tym celu przedsiębiorstwa, rozliczanie najmu w ramach założonej firmy i opodatkowanie go liniowo podatkiem według stawki 19%, ryczałt ewidencjonowany (8,5%, a po przekroczeniu 100 tys. zł - 12,5%) - stosowany prywatnie, ryczałt ewidencjonowany rozliczany w ramach działalności gospodarczej (8,5%, a po przekroczeniu 100 tys. zł - 12,5%). Decyzja należy tylko i wyłącznie od Ciebie, każda z tych zasad ma swoje wady, ale również i zalety! Musisz zatem sprawdzić, która z metod jest dla Ciebie najkorzystniejsza. Rozlicz się skalą podatkową, korzystaj z kosztów uzyskania i ulg podatkowych Rozważ przede wszystkim, czy opłaca Ci się opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, czyli podatkiem według skali 17% oraz 32% w zakresie nadwyżki ponad kwotę dochodów zł. Zasada ta obowiązuje w przypadku, gdy nie złożysz oświadczenia o: rozliczaniu się z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, rozliczaniu się z najmu poprzez założoną firmę (nieruchomość staje się tzw. środkiem trwałym). Pamiętaj Przychód z najmu możesz obniżyć o koszty jego uzyskania poniesione w celu osiągnięcia przychodu. Pomimo że stawka podatkowa jest stosunkowo wysoka, to podatek liczy się jedynie od czystej kwoty dochodu, czyli po odliczeniu poniesionych kosztów. Jeżeli nie złożysz żadnego oświadczenia o wyborze jakieś szczególnej formy opodatkowania, to dochody z najmu doliczasz do pozostałych dochodów i ustalasz łącznie podatek zgodnie z tzw. zasadą skali podatkowej. Przedstawiliśmy ją dla Ciebie w poniższej tabeli. Podstawa obliczenia podatku w złotych Podatek wynosi ponad do 85 528 17 % minus kwota zmniejszająca podatek (od 525,12 zł do 1360 zł) 85 528 14 539 zł 76 gr + 32 % nadwyżki ponad 85 528 zł Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Pamiętaj Jeśli zarabiasz wynajmując mieszkanie, musisz rozliczać samodzielnie podatek nie tylko na koniec roku, ale również w trakcie roku podatkowego. Opłacaj terminowo zaliczki na podatek dochodowy! Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych Rozliczać się na zasadach zryczałtowanych możesz jedynie w przypadku, gdy złożysz oświadczenie do 20 miesiąca po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy w danym roku przychód z najmu. W takim wypadku przychodów z najmu nie wykazujesz w standardowym PIT-36, lecz składasz osobną deklarację PIT-28. Przychodów nie sumujesz zatem z pozostałymi swoimi zarobkami, a kwotę, którą uzyskasz z najmu, opodatkujesz według stawki 8,5% (12,5% - od nadwyżki ponad zł). Pamiętaj Po wyborze opodatkowania ryczałtem nie zastosujesz kwoty wolnej od podatku, a podatek liczysz mnożąc (12,5%) przez wartość przychodu, zatem przez całą wartość, którą uzyskasz od najemcy (w przypadku skali podatkowej opodatkowaniu podlega dochód, czyli kwota od najemcy po obniżeniu jej o koszty uzyskania przychodu). Najem mieszkania poprzez firmę – liniowo, według skali lub ryczałtem Alternatywą dla najmu prywatnego jest założenie firmy i wynajem lokalu poprzez działalność gospodarczą. Co więcej od tego, jakie nieruchomości oraz na jaki okres wynajmujesz może zależeć, czy decyzja o założeniu firmy jest tylko wyborem, czy też jest Twoim obowiązkiem. Pamiętaj Gdy dokonujesz wynajmu pokoi na doby nie prowadzisz już najmu prywatnego, lecz działalność hotelarską (najem krótkoterminowy), który wymaga rejestracji jako przedsiębiorca. Wyjątkiem jest jedynie wynajmowanie przez rolników pokoi, sprzedaży posiłków domowych i świadczenia w gospodarstwach rolnych innych usług związanych z pobytem turystów, które to czynności nie muszą być prowadzone w ramach firmy. Zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych, położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5 (niezależnie od liczby łóżek znajdujących się w poszczególnych pokojach i liczby miejsc oferowanych turystom). Taka działalność nie zmusi Cię do opłacania podatku! Do Twojego wyboru pozostaje opodatkowanie według skali (zatem rozliczysz się tak jak powyżej, składając PIT-36 z podatkiem według stawki 17 lub 32%) lub podatkiem liniowym wykazywanym w PIT-36L, według stawki 19%. Decyzję podjąć musisz do 20 stycznia roku podatkowego lub do dnia rozpoczęcia działalności (zaznacz tę informację w składanym druku CEiDG-1). Pamiętaj Oprócz podatku dochodowego musisz rozliczyć również podatek VAT. Jedynie najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe (ale już nie wypoczynkowe, rekreacyjne, biurowe) pozostaje z tego podatku zwolniony. Najem wspólny małżonków, najem przez współwłaścicieli Jeżeli wynajmujesz ze swoim małżonkiem wasze prywatne mieszkanie stanowiące Wasz majątek wspólny, to osiągane z tego tytułu przychody oraz ponoszone z tego tytułu koszty rozliczacie po połowie u każdego z Was. Nie możecie dowolnie wykazywać kwot uzyskanych z najmu w Waszych deklaracjach rocznych. Istnieje jednak wyjątek, który pozwala całość przychodu rozliczyć wyłącznie u jednego z Was. W tym celu musicie złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o opodatkowaniu najmu wyłącznie u Ciebie lub Twojego małżonka. Oświadczenie złożycie najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymaliście pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy. Po złożeniu oświadczenia przychody z najmu rozliczacie u tego z małżonków, którego uznano za właściwego dla rozliczenia całości druku. Drugi małżonek nie wykazuje zarobku mimo, że wynajmowane mieszkanie stanowi również jego majątek. Oświadczenie takie, począwszy od 2019 r. (a zatem również w 2021 r.), podpisać i złożyć we wspólnym imieniu, może jeden z małżonków - jedno z Was. Oświadczenie składa się jedynie raz, tzn. nie musicie go ponawiać w kolejnych latach podatkowych. Do momentu złożenia oświadczenia przeciwnego (o rezygnacji z rozliczania najmu u jednego z małżonków), powinniście rozliczać najem zgodnie z pierwotnie złożonym oświadczeniem. Inaczej rozliczać się należy z wynajmu mieszkania, którego jesteś współwłaścicielem (w części ułamkowej), np. w przypadku, gdy posiadasz udział w mieszkaniu łącznie z innymi członkami rodziny – bratem, siostrą, rodzicami. W takim przypadku przychody i koszty z najmu rozlicza się odpowiednio do udziału we współwłasności. Możesz też zawrzeć tzw. umowę quoad usum (używanie faktycznej części nieruchomości wyłącznie przez jednego ze współwłaścicieli). Wówczas możesz wynająć swoją część i rozliczać przychód pochodzący z tej części nieruchomości (por. np. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, IBPBI/1/415-1139/11/KB, Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Pamiętaj Jeśli jesteś jednym z wielu właścicieli jednej nieruchomości, dopuszczalne jest upoważnienie jednego z Was do reprezentacji pozostałych przy podpisywaniu umów najmu. Nie zmienia to faktu, że pozostali współwłaściciele rozliczają przychody z najmu tak jak dotychczas (pełnomocnictwo nie zwalnia ich bowiem z obowiązku wykazania przychodów podatkowych). Jak ustalić dochód z najmu? To, ile podatku zapłacisz zależeć może od wyboru metody opodatkowania. W przypadku standardowych zasad, opodatkujesz dochód osiągnięty w roku podatkowym, zatem różnicę między przychodem (kwotą uzyskaną od najemców) a kosztami jego uzyskania poniesionymi w danym roku. Jeżeli koszty przekraczają wartość przychodu, rozliczeniu podlega strata z najmu, którą możesz odpisywać od przychodu w następnych 5 latach podatkowych, w stopniu nie większym niż 50% tej straty rocznie. Pamiętaj Stosuj prostą zasadę - podwyższanie kosztów spowoduje zmniejszenie dochodu, a w konsekwencji – obniżenie kwoty podatku do zapłaty. Im więcej kosztów udokumentujesz, tym mniejszy podatek zapłacisz! Gdy rozliczasz się ryczałtem ewidencjonowanym, opodatkowaniu podlega przychód. Nie rozlicza się kosztów uzyskania przychodów. Niższa jednak pozostaje stawka podatku, niż stawka stosowana dla dochodu opodatkowanego według skali podatkowej. Zaliczki z tytułu najmu Zaliczki z najmu prywatnego naliczasz i wpłacasz w systemie miesięcznym. Nie możesz robić tego wyłącznie na koniec roku lub co kwartał. Nie musisz natomiast zaliczek rozliczać na druku PIT-5 składanym co miesiąc czy też prowadzić szczególnego rodzaju ewidencji najmu. Pamiętaj Prowadź własną uproszczoną księgowość najmu i zbieraj dokumenty z podziałem co najmniej na poszczególne lata. Ułatwi to prawidłowe rozliczanie zaliczek oraz przyspieszy procedurę kontroli podatkowej. Zaliczkę wpłacasz poczynając od miesiąca, w którym dochody z najmu przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku. Możesz zatem uzyskać dochód do wysokości 3091 zł bez konieczności płacenia zaliczki z tego tytułu na podatek. Opłacasz podatek dopiero od nadwyżki. Natomiast zaliczkę za dalsze miesiące ustalasz w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku, a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające. Przykład W styczniu podatnik uzyskał przychód z najmu zł, a wykazał koszty 3500 zł. Jego dochód wyniósł 500 zł, więc nie wpłaca zaliczki. W lutym ponownie uzyskał 4000 zł przychodu, koszty to 2500 zł. Dochód to 1500 zł, a łączny dochód od początku roku 2000 zł, stąd nie ma jeszcze obowiązku zapłaty zaliczki na podatek. W marcu przychód to 4000 zł, koszty 500 zł, dochód wyniósł 3500 zł. Od początku roku dochód wyniósł 5000 zł, podatnik płaci zaliczkę na podatek z najmu, rozliczając ją następująco: 5000 zł X 17% - 525,12 zł. Pamiętaj Źródła swoich przychodów traktuj osobno rozliczając zaliczkę na podatek. Dla przykładu - osobno obliczaj zaliczki dla najmu, a osobno dla prowadzonej działalności gospodarczej, zbycia rzeczy ruchomych, nieruchomości itp. Dopiero po obliczeniu zaliczki, sumuj i wpłacaj ją jako łączną wartość. Nie możesz stosować uproszczeń, w których koszty uzyskania przychodów z prowadzonej firmy rozliczysz z przychodami z najmu! Jeżeli posiadasz wiele wynajmowanych rzeczy ruchomych i nieruchomości, to zaliczkę miesięczną na podatek liczysz łącznie, sumując wszystkie przychody z najmu i osobno wszystkie koszty uzyskania ze wszystkich przychodów z najmu. Po zsumowaniu, obliczasz łączny dochód z najmu i z tego tytułu ustalasz łączną kwotę zaliczki. Kwotę wolną od podatku wykorzystaj jedynie do jednego źródła przychodów, np. nie ustalaj zaliczki z działalności gospodarczej i z najmu podwójnie wykorzystując kwotę wolną od podatku. Kwota ta przysługuje jeden raz dla wszystkich źródeł Twoich dochodów (kwotę 556,02 zł odlicza się bowiem jedynie raz, od całości ustalonego podatku). Pamiętaj Zaliczki i dochód możesz obniżać na takich samych zasadach, jak podatek na koniec roku kwotę podatku do zapłaty. Możesz już w trakcie roku korzystać z ulg i odliczeń podatkowych, przysługujących w danym miesiącu (np. z ulgi na internet, ulgi prorodzinnej). Możesz też w trakcie roku korzystać ze straty z lat poprzednich, wykazanej w ramach tych samych źródeł przychodów. Wpłaty zaliczek dokonać powinieneś nie później niż do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za ostatni miesiąc roku podatkowego wpłaca się w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego. Nie musisz wpłacać zaliczki za ten ostatni miesiąc, jeżeli przed upływem terminu do jej wpłaty złożysz zeznanie roczne PIT i dokonasz zapłaty podatku za dany rok. Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Zeznanie podatkowe wynajmującego Wybór właściwej deklaracji podatkowej zależy od tego, jaką metodą zdecydowałeś się rozliczać. Jeżeli jest to: najem prywatny, którego nie rozliczasz ryczałtem ewidencjonowanym – wówczas składasz PIT-36 – jako źródło przychodów wskazujesz w naszej deklaracji w części D odpowiednie kwoty w pozycjach oznaczonych jako „najem i dzierżawa”, najem „na firmę” – składasz PIT-36 – jako źródło przychodów wskazujesz w swojej deklaracji w części D „pozarolniczą działalność gospodarczą”, najem prywatny lub w ramach prowadzonej działalności, który rozliczasz ryczałtem ewidencjonowanym – rozliczasz go składając PIT-28. Począwszy od 2021 r. masz prawo wynajmować mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - rozliczając ten najem w formie ryczałtu. Nie tylko zatem prywatny najem mieszkania możesz rozliczyć stosując ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Pole „przychód” i pole „koszty uzyskania” podatkowe wypełnij w oparciu o dowody i ewidencję prowadzoną w danym roku. Jako przychody wpisz kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. Czynsz za grudzień z terminem płatności na styczeń stanowi przychód stycznia, a nie grudnia. Na tej samej zasadzie wpisz w deklaracji rocznej koszty poniesione, a nie należne. Koszt usługi wykonanej w grudniu, za którą zapłata dokonywana jest w styczniu stanowi koszt stycznia, a nie grudnia. Pamiętaj Możesz łączyć najem prywatny i najem „na firmę”. Majątek stanowiący składniki przedsiębiorstwa generować będzie przychody firmowe, a majątek prywatny – przychody prywatne. Gdy zarabiasz na umowie o pracę i prowadzisz najem prywatny, który rozliczasz standardowo według skali (czyli nie ryczałtem, nie składasz PIT-28) w miejsce standardowego PIT-37, składasz PIT-36. Innymi słowy gdybyś nie prowadził najmu, przychody deklarowałbyś z reguły na PIT-37 (zaliczki od umów o pracę, zlecenie – opłaca za Ciebie pracodawca i to powoduje, że składasz PIT-37), ale ze względu na najem, w którym zaliczki opłacasz samodzielnie i sam deklarujesz właściwe kwoty – sporządzasz jedną łączną deklarację PIT-36, w którą wpisujesz wszystkie przychody z wielu źródeł opodatkowanych według skali podatkowej (podatkiem progresywnym 17% i 32%). Co to jest przychód z najmu i kiedy występuje? Przychód z najmu prywatnego wykazujesz jedynie w przypadku, gdy faktycznie go uzyskasz, otrzymasz. Oznacza to, że kwot nieotrzymanego czynszu, które były zgodnie z umową należne, nie uznajesz za przychód podatkowy. Podobnie nie traktujesz jako przychodu kwot wpłaconych kaucji zwrotnych do momentu, w których nie zostaną one wykorzystane na poczet określonych świadczeń (np. do momentu, gdy nie będzie z ich kwoty pokryty czynsz najmu). Wyjątek od tej zasady stanowi najem realizowany w ramach działalności gospodarczej. W przypadku firmy za przychód uznajesz kwoty należne, chociażby nie zostały one faktycznie otrzymane (czyli inaczej niż w najmie prywatnym). W przypadku usług realizowanych w okresach rozliczeniowych za dzień uzyskania takiego przychodu należnego uznajesz ostatni dzień tego okresu rozliczeniowego, określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie wystąpi on jednak rzadziej niż raz w roku. Płatności zaliczkowe na poczet usług świadczonych w następnych okresach sprawozdawczych nie stanowią przychodu aż do terminu wystąpienia tego okresu. Co stanowi koszt podatkowy w najmie? Podatek z najmu płacisz co do zasady od dochodu, zatem od kwoty uzyskiwanej od najemców po odliczeniu od niej kosztów uzyskania, czyli od czystej wartości tego, co tak naprawdę stanowi dla Ciebie wartość dodaną z zawartych umów. Inaczej jest w przypadku, gdy wybrałeś ryczałt ewidencjonowany. Wówczas podatek płacisz od wartości przychodu czyli od całej kwoty uzyskanej od najemców, bez obniżania jej o koszty uzyskania przychodów. Ta forma rekompensowana jest jednak niższą stawką podatku, która wynosi 8,5%. Jeżeli zdecydujesz się rozliczać najem według skali, zatem opodatkować kwotę po obniżeniu jej o koszty, zadbaj, by koszty były jak najwyższe a w konsekwencji, by obniżały maksymalnie czystą wartość dochodu podlegającą opodatkowaniu. Pamiętaj Nie każdy wydatek możesz zaliczyć do kosztów uzyskania i nie każdym wydatkiem możesz obniżać przychód. Podstawową zasadą jest, by wydatek posiadał związek z uzyskiwaniem, zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów jakim jest najem. Nie może znaleźć się również wśród tzw. kosztów negatywnych, które nawet, gdy są związane z najmem, nie mogą obniżać kwoty przychodu. Poszczególne koszty sumuj w każdym z miesięcy najmu. Przy najmie prywatnym nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji według określonego wzoru, niemniej prowadzenie dla celów własnych oraz ewentualnej kontroli może okazać się pomocnym. Do deklaracji podatkowej wpisuj koszty po ich zsumowaniu z całego roku. Nie musisz co miesiąc składać deklaracji zaliczkowych. Jedyne co musisz zrobić, to obliczyć wartość zaliczek i wpłacić je na rachunek organu podatkowego. Podstawowy koszt, jakim obniżysz przychody z najmu, jest wartość odpisu amortyzacyjnego z tytułu zużycia wynajmowanej nieruchomości. Rozliczasz go zgodnie z roczną stawką amortyzacyjną wskazaną dla wynajmowanej nieruchomości. Wartość odpisu jest różna przy nieruchomościach nowych oraz używanych, po raz pierwszy wprowadzonych do użytku. Możliwe jest zarówno przyspieszanie, jak i opóźnianie amortyzacji (podwyższanie jak i obniżanie wartości poszczególnych rat amortyzacyjnych). Jeżeli nieruchomość kupiłeś na kredyt (w tym kredyt hipoteczny), to kosztem uzyskania pozostają dla Ciebie odpisy amortyzacyjne a nie wydatek „na kredyt”. Dodatkowo możesz rozliczać w kosztach odsetki od kredytu oraz pozostałe koszty kredytu (w tym koszty z tytułu jego ubezpieczenia, zaciągnięcia, wyceny nieruchomości itp.). W przypadku odsetek – zaliczasz do kosztów odsetki zapłacone a nie te, które są jedynie należne w danym miesiącu lub za dany miesiąc. Kosztem podatkowym są również wydatki na czynsz oraz opłaty za media ponoszone przez Ciebie jako wynajmującego. Możesz również sporządzić umowę najmu w ten sposób, by koszty mediów (rachunki za wodę, prąd, gaz, przenoszone były na lokatorów na zasadzie refakturowania. Wówczas kwoty nie stanowią dla podatnika kosztów a opłaty ponoszone przez lokatorów nie są przychodami. Koszt podatkowy stanowić mogą zarówno wydatki na opłaty na podstawie przedpłat na media, jak i te rozliczane w związku z końcowymi fakturami rozliczeniowymi. W przypadku wykazania nadpłaty – powinieneś skorygować kwotę ponoszonych kosztów i odpowiednio zwiększyć zaliczkę na podatek. Wydatkami, które obniżyć mogą również przychód z najmu są dla Ciebie koszty poniesione na: zakup mebli i innego wyposażenia mieszkania, usługi podłączenia mediów, telewizji, internetu, w tym wydatki na opłacane w celu najmu abonamenty, wykończenie mieszkania, koszt zawarcia umów najmu, ogłoszeń, podpisania umowy. Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Dokumentowanie kosztów najmu Koszty najmu potwierdź dokumentami, z których wynika, że poniosłeś (na dokumencie powinno znajdować się Twoje imię i nazwisko i adres) na rzecz jakiejś osoby (dane podmiotu) określony koszt w określonej dacie. Oznacza to, że nie możesz rozliczać kosztów jedynie na podstawie paragonów lub dokumentów potwierdzających koszt bez wskazania podmiotów transakcji czy jej przedmiotu (np. potwierdzenie z karty kredytowej). Dowody najmu powinieneś gromadzić i przechowywać z podziałem na lata ich poniesienia co najmniej przez 5 lat licząc od końca roku, w którym rozliczać powinieneś dany rok najmu ( z reguły termin ten to 30 kwietnia lub 31 stycznia roku następującego po rozliczanym roku wynajmu). Oznacza to, że dowody faktycznie przechowywane są do 7 lat od roku ich otrzymania. Koszt najmu uznaje się za poniesiony w okresie, w którym uzyskałeś dokument potwierdzający jego poniesienie. Nie musisz dodatkowo oczekiwać na faktyczną zapłatę za koszt, by rozliczyć go podatkowo. Refaktura mediów – a koszty Problemem może okazać się rozliczanie kosztów przenoszonych na najemców – czyli refakturowanych pośrednio na nich. Jeżeli zawierasz umowę najmu, to ponosisz wydatki tytułem nabycia mediów (woda, gaz, ciepło, elektryczność), których wartością obciążasz swoich najemców, wystawiając im faktury zgodnie z dokumentem otrzymanym od dostawcy mediów. Oznacza to, że najemcy na podstawie wystawionej przez Ciebie faktury (dokumentu) zapłacą dokładnie tyle, ile sam zapłaciłeś dostawcy mediów. Dla celów rozliczania podatku kwoty refakturowane uznaj za przychód podatkowy, a wydatki na dostawę mediów – za koszt (dochód końcowy wyniesie zatem zero złotych). Wyjątkowo, jeżeli rozliczasz się ryczałtem ewidencjonowanym kwot refakturowanych nie musisz zaliczać do swoich przychodów (por. np. Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 27 kwietnia 2011 r., nr IPTPB2/415-16/11-2/AK). Możesz także ustalić za pomocą umowy, że czynsz najmu zawiera już w sobie opłaty za media. W takim przypadku nie ma już konieczności dodatkowo refakturować ich na najemców. Pamiętaj Jeśli dzielisz umowę na czynsz oraz opłaty za media, narażasz się na opodatkowanie ich różnymi stawkami podatku VAT (por. np. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi, 10 stycznia 2012 r., nr IPTPB3/423-258/11-4/KJ). W przypadku najmu rozliczanego w ramach działalności gospodarczej, Ministerstwo Finansów wydało interpretację ogólną 15 czerwca 2012 r. (sygn.. akt DD2/033/21/KOI/2012/DD-159), zgodnie z którym, gdy umowa najmu przewiduje odrębne od czynszu rozliczenie tzw. mediów poprzez ich refakturowanie z wynajmującego na najemcę, to postanowienia umowy najmu dla celów podatkowych określają datę powstania przychodu u wynajmującego z tego tytułu. Zarówno, gdy wydatki z tytułu opłat za media są uwzględnione w kwocie czynszu, jak również w przypadku ich refakturowania odrębnie od czynszu, uzyskany przychód z tego tytułu zaliczany jest do przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, iż moment powstania przychodu ustalany jest zgodnie z okresami rozliczeniowymi wskazanymi w umowie. Podobnie koszty nabycia refakturowanych usług, należy ująć w kosztach uzyskania przychodów w oderwaniu od refaktury z uwzględnieniem zasad ogólnych rozliczania kosztów w działalności gospodarczej. Z uwagi na znaczne podwyższenie kwoty wolnej od podatku istotne pod względem finansowym staje się złożenie do pracodawcy oświadczenia PIT-2. Dzięki temu pracownik może liczyć na wyższą pensję miesięczną. W poniższym artykule zastanowimy się, czy najem prywatny i praca na etacie umożliwia złożenie PIT-2!Oświadczenie PIT-2Przede wszystkim wskażmy na treść art. 32 ust. 3 ustawy o PIT, który podaje, że zaliczkę na podatek obliczoną przez pracodawcę zmniejsza się o kwotę stanowiącą 1/12 kwoty zmniejszającej podatek (tj. o 425 zł), jeżeli pracownik przed pierwszą wypłatą wynagrodzenia w roku podatkowym złoży zakładowi pracy oświadczenie według ustalonego wzoru PIT-2, w którym stwierdzi, że:nie otrzymuje emerytury lub renty za pośrednictwem płatnika;nie osiąga dochodów z tytułu członkostwa w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną;nie osiąga dochodów, od których jest obowiązany opłacać zaliczki na podstawie art. 44 ust. 3;nie otrzymuje świadczeń pieniężnych wypłacanych z Funduszu Pracy lub z Funduszu Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych;ten zakład pracy jest właściwy do stosowania tego powyższe warunki muszą zostać spełnione łącznie. W sytuacji gdy wystąpi chociaż 1 ze wskazanych warunków, to pracownik nie może składać możemy wskazać, że pracownik może złożyć PIT-2 tylko u 1 pracodawcy. Ponadto nie jest także możliwe proporcjonalne uwzględnianie kwoty zmniejszającej podatek u różnych pracodawców. Cała kwota zmniejszająca podatek może być stosowana wyłącznie u 1 złożenie PIT-2 jest prawem, a nie obowiązkiem podatnika. Pracownicy, którzy nie złożą PIT-2 będą mogli oczekiwać zwrotu podatku w zeznaniu rocznym z uwagi na uwzględnienie całej kwoty zmniejszającej podatek, która wynosi 5100 także, że oświadczenie PIT-2 należy złożyć bezwzględnie przed otrzymaniem pierwszego wynagrodzenia w roku podatkowym. Jest to termin prawa materialnego o charakterze nie ma obowiązku corocznego składania oświadczenia PIT-2. Jak podaje art. 32 ust. 3a ustawy o PIT oświadczenia PIT-2 nie składa się, jeżeli stan faktyczny wynikający z oświadczenia złożonego w latach poprzednich nie uległ zmianie. Pracodawca nie zmniejsza zaliczki, jeżeli podatnik powiadomił go o zmianach stanu faktycznego wynikającego z interesującym nas zakresie zwróćmy uwagę na art. 32 ust. 3 pkt 3, który odnosi się do art. 44 ust. 3 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem podatnicy są obowiązani wpłacać zaliczki miesięczne, jeżeli osiągają dochody:z działalności gospodarczej,uchylone (do końca 2021 roku z najmu i dzierżawy).To powoduje, że osoba, która oprócz pracy zawodowej prowadzi działalność gospodarczą, nie może złożyć oświadczenia PIT-2. Problematyczna pozostaje natomiast kwestia uzyskiwania przychodów z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o pewnych kategorii dochodów dodatkowych przez pracownika wyklucza możliwość złożenia oświadczenia PIT-2, co jest równoznaczne z brakiem możliwości uwzględniania kwoty zmniejszającej podatek w miesięcznym prywatny i praca na etacie a możliwość złożenia PIT-2Przechodząc do meritum problemu dotyczącego najmu prywatnego, w pierwszej kolejności wskażmy, że od 1 stycznia 2022 roku uległ zmianie art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, który obecnie określa, że jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt na mocy art. 71 ust. 1 ustawy wprowadzającej Polski Ład podatnicy osiągający w 2022 roku przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące 31 grudnia 2021 fizyczne, które prowadziły najem prywatny w 2021 roku na zasadach ogólnych i kontynuują najem w tej formie działalności, nie mogą zatem złożyć oświadczenia bowiem uwagę, że wspomniany art. 44 ust. 3 ustawy o PIT, o którym stanowi art. 32 ust. 3 ustawy o PIT dotyczy wyłącznie dochodów z najmu opodatkowanych na zasadach ogólnych i nie ma zastosowania do dochodów z najmu opodatkowanych też pracownik uzyskujący dodatkowo w 2022 roku dochody z najmu prywatnego opodatkowanego według skali podatkowej nie będzie spełniał warunków uprawniających do złożenia PIT-2. Jeżeli bowiem mówimy o opodatkowaniu najmu prywatnego ryczałtem ewidencjonowanym, to obowiązek opłacania miesięcznego ryczałtu wynika z treści art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku, gdzie możemy przeczytać, że podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień – przed upływem terminu określonego na złożenie przez nas art. 32 ust. 3 ustawy o PIT nie odnosi się natomiast w żaden sposób do ustawy o zryczałtowanym to zatem do wniosku, że osoby fizyczne pozostające w stosunku pracy, które jednocześnie osiągają przychody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym, mogą złożyć oświadczenie PIT-2, dzięki czemu pracodawca będzie uwzględniał w miesięcznym wynagrodzeniu kwotę zmniejszającą pozostający na etacie dodatkowo przez cały 2021 rok prowadził najem swojego prywatnego mieszkania opodatkowany na zasadach ogólnych. Postanowił pozostać na zasadach ogólnych również w 2022 roku. To oznacza, że zarówno w 2021 roku, jak i w 2022 roku nie może złożyć oświadczenia PIT-2, ponieważ ma do niego zastosowanie art. 32 ust. 3 pkt 3 ustawy o pozostający na etacie dodatkowo przez cały 2021 rok prowadził najem swojego prywatnego mieszkania opodatkowany na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. To powoduje, że zarówno w 2021 roku, jak i w 2022 roku może złożyć oświadczenie przypadku gdy najem prywatny jest opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym, nie wyklucza to możliwości złożenia oświadczenia PIT-2. Pracownik może skorzystać z kwoty zmniejszającej podatek, która będzie uwzględniana przez płatnika w momencie obliczania zaliczki na do podsumowania oraz jednocześnie do wyjaśnienia przedstawionego problemu, należy wskazać, że w omawianej kwestii Polski Ład nie wprowadził żadnych zmian, jeżeli chodzi o najem prywatny opodatkowany ryczałtem. Tak jak i w poprzednim stanie prawnym, tak również i obecnie osoby, które opodatkowują najem ryczałtem, mogą złożyć swojemu pracodawcy oświadczenie PIT-2. Najem okazjonalny, instytucjonalny i tradycyjny a podwyżka czynszu. Okazjonalny najem będzie się cechował czynszową swobodą jeśli właściciel mieszkania zgłosi zawarcie umowy do urzędu skarbowego. Strony w ramach najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, mogą swobodnie ustalać umowne zasady podwyższania czynszu. W wyjątkowych przypadkach, właściciel mieszkania może zostać oskarżony o czynszowy wyzysk w myśl art. 388 kodeksu cywilnego. Rosną czynsze wynajmowanych mieszkań Eksperci niedawno zwrócili uwagę, że na rynku najmu odwrócił się trend cenowy. Widać, że czynsze za wynajem zaczęły dodatnio reagować na wysoki poziom inflacji oraz wzrost cen mieszkań. Można przypuszczać, że w dłuższej perspektywie relacja średniej ceny 1 mkw. lokalu oraz stawki wynajmu za 1 mkw. typowego mieszkania powróci do poziomu sprzed pandemii koronawirusa. Będzie to oznaczało systematyczne podwyżki czynszów. Warto sprawdzić, czy najemcy są dobrze chronieni przed takimi wzrostami stawek czynszowych. Problemem na pewno może być sytuacja osób, które wybrały okazjonalny najem lub najem instytucjonalny. W przypadku tych form wynajmu, nie ma bowiem ustawowych ograniczeń dotyczących skali i częstości podwyżek czynszu. Nieco lepiej prezentuje się położenie osób, które podpisały tradycyjną umowę najmu. Okazjonalny najem: dużo zależy od zgłoszenia do fiskusa Przykład dotyczący podwyżek czynszu udowadnia, że osoby wybierające okazjonalny najem lub najem instytucjonalny, powinny najpierw zapoznać się z obowiązującymi regulacjami prawnymi. Obydwa wspomniane warianty najmu cechują się bowiem nie tylko uproszczoną procedurą eksmisyjną oraz brakiem prawa najemcy do mieszkania socjalnego i pomieszczenia tymczasowego. „Warto również pamiętać, że w przypadku okazjonalnej oraz instytucjonalnej formy najmu, nie obowiązują ograniczenia podwyżek czynszowych wyznaczone przez art. 8a oraz art. 9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” - zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspert portalu Jeżeli chodzi o okazjonalny najem, to wyłączenie stosowania przepisów dotyczących podwyżek czynszów oraz innych przepisów typowych dla tradycyjnego najmu zależy od tego, czy właściciel mieszkania w ciągu dwóch tygodni od rozpoczęcia wynajmu powiadomił o zawartej umowie urząd skarbowy (właściwy dla swojego miejsca zamieszkania). Ustawodawca nie przewidział podobnego ograniczenia w przypadku najmu instytucjonalnego. „Warto przypomnieć, że taki najem w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego może prowadzić przedsiębiorca” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu Wyłączenie ochronnych przepisów z ustawy o ochronie praw lokatorów oznacza, że okazjonalny najem oraz najem instytucjonalny cechuje się swobodą w zakresie ustalania zasad podwyższania czynszu. Oczywiście, właściciel mieszkania powinien w kontekście podwyżek respektować odpowiednie klauzule, które wcześniej zostały wpisane do umowy zawartej z najemcą. „Okazjonalny” wynajmujący ma również obowiązek na żądanie lokatora przedstawić potwierdzenie zgłoszenia najmu w urzędzie skarbowym. „Od takiego zgłoszenia zależy bowiem sytuacja prawna najemcy” - tłumaczy Magdalena Markiewicz, ekspert portalu Oskarżenia o ewentualny wyzysk trzeba dobrze uzasadnić Swoboda, z jaką wiąże się okazjonalny najem oraz najem instytucjonalny w temacie podwyżek nie oznacza, że wynajmujący może zupełnie swobodnie zmieniać czynsz. Poza ograniczeniami wynikającymi z zawartej umowy, pewne znaczenie ma możliwość oskarżenia właściciela mieszkania o wyzysk. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o zastosowanie artykułu 388 kodeksu cywilnego. „Pozwala on na formułowanie roszczeń związanych z obniżką czynszu w sytuacji, gdy poziom takiego świadczenia pieniężnego jest zupełnie nieadekwatny do oferowanej usługi najmu” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu Warto jednak pamiętać, że wspomniane roszczenie zwykle wymaga przeniesienia sporu na wokandę, gdzie ciężar dowodu spoczywa po stronie najemcy (według art. 6 kodeksu cywilnego). Przykładem sporu sądowego, w przypadku którego najemca lokalu powoływał się na artykuł 388 kodeksu cywilnego jest ciekawa sprawa zakończona Wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r. (sygn. akt III CNP 42/08). W analizowanej sprawie, sąd stanął po stronie starszej lokatorki oraz jej opiekunki prawnej. „Warto wspomnieć, że główną podstawą powództwa był art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, a art. 388 KC pełnił rolę uzupełniającą” - informuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu Tradycyjny najem zapewnia najemcy dużo lepszą ochronę Swoboda dotycząca podwyżek czynszowych, jaką zapewnia okazjonalny najem oraz najem instytucjonalny nie zasługuje na krytykę, ponieważ najemcy w dalszym ciągu mają do wyboru tradycyjny wariant najmu. Co więcej, wciąż jest on dominujący na rynku wynajmu lokali. „Ewentualny wybór najmu okazjonalnego może np. skutkować możliwością wynajęcia w ramach tej samej stawki czynszowej mieszkania, które jest lepiej zlokalizowane lub świeżo wykończone/wyremontowane” - zauważa Magdalena Markiewicz, ekspert portalu Trzeba przypomnieć, że z punktu widzenia najemcy zalety dotyczące tradycyjnego najmu mieszkania (innego niż okazjonalny najem i najem instytucjonalny) wiążą się z przepisami ograniczającymi częstotliwość oraz wysokość podwyżek czynszowych. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wskazują, że podwyżka czynszu i opłat zależnych od właściciela nie może następować częściej niż co pół roku i musi być poprzedzona co najmniej trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Lokator może domagać się uzasadnienia dużych podwyżek i kwestionować je w sądzie. Co ważne, co czasu rozstrzygnięcia sprawy sądowej obowiązuje dotychczasowa stawka czynszu. „Takie rozwiązanie chroni najemcę przed skutkami przewlekłości postępowań sądowych” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu Pamiętaj! Najem okazjonalny to specjalna forma najmu cechująca się uproszczoną procedurą eksmisyjną i brakiem niektórych innych regulacji (dotyczących np. podwyżek czynszu). Taki wariant najmu może oferować jedynie właściciel mieszkania niebędący przedsiębiorcą. Najem instytucjonalny funkcjonuje podobnie, jak najem okazjonalny. Różnica polega na tym, że ta forma najmu jest przeznaczona tylko dla przedsiębiorców prowadzących wynajem mieszkań oraz ich klientów. Tradycyjny najem to domyślny wariant najmu, który pojawił się zdecydowanie najwcześniej. W jego przypadku, znajdują zastosowanie wszystkie przepisy z ustawy o ochronie praw lokatorów. Tylko osoba wybierająca tradycyjny najem, w razie eksmisji ma prawo do pomieszczenia tymczasowego i ewentualnie mieszkania socjalnego. Magdalena Markiewicz, ekspert portalu Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Polski Ład. Ściąga dla przedsiębiorców, księgowych, kadrowych (PDF) W przypadku najmu nieruchomości, w zależności od tego co jest przedmiotem umowy, zastosowanie może znajdować 8% albo 23% stawka VAT. Niekiedy przysługuje nam również zwolnienie z VAT. Artykuł przedstawia kroki jakie musisz podjąć, aby ustalić prawidłową stawkę VAT w przypadku najmu lub dzierżawy nieruchomości. Zweryfikuj co jest przedmiotem najmu/dzierżawy Rozpocząć musisz od ustalenia co jest przedmiotem najmu lub dzierżawy. Sposób opodatkowania zależy od tego, czy mamy do czynienia z nieruchomością: służącą do mieszkania albo zakwaterowania; wykorzystywaną jako lokal/obiekt użytkowy; niezabudowaną. Poniżej przedstawiam możliwe sposoby opodatkowania najmu, w zależności od tego co jest jego przedmiotem. Nieruchomości służące do mieszkania albo zakwaterowania W tym przypadku robi się skomplikowanie bowiem tak naprawdę dotyczyć mogą nas zarówno stawki 8% oraz 23%, jak i zwolnienie z VAT. Stawka 8% – usługi zakwaterowania Podstawą jej stosowania jest art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT. Wskazano tam, że stawka 8% przysługuje dla usług związanych z zakwaterowaniem grupowanych w PKWiU 55. Pamiętaj, ze od 1 lipca 2020 r. weszła w życie nowa matryca stawek VAT i od tego momentu stosujemy PKWiU z 2015 r. Aby ustalić czy przysługuje Ci w tym przypadku stawka 8%, musisz określić symbol PKWiU dla swojego świadczenia. W tym celu możesz skorzystać z wyjaśnień do PKWiU opublikowanych przez GUS. Wskazano tam, że grupowanie to obejmuje usługi w zakresie noclegów (zakwaterowania) oraz im towarzyszące świadczone przez: hotele, motele, pensjonaty i inne obiekty hotelowe; schroniska młodzieżowe i górskie, domki letniskowe, ośrodki kolonijne, wczasowe, pola kempingowe i namiotowe albo hotele pracownicze. Co istotne, zaliczenie usługi do ww. kategorii wymaga, aby zakwaterowanie było realizowane w cyklu dziennym lub tygodniowym, ewentualnie w cyklach sezonowych. Poniżej przykłady tego typu usług: Hotel posiada 45 umeblowanych pokoi, które udostępnia klientom. Cena ustalona jest za każdą dobę. Hostel posiada 5 pokoi 12-osobowych. Klienci płacą za udostępnione łóżko na dobę. Co z ewentualnymi świadczeniami dodatkowymi? W przypadku zakwaterowania często oferowane są świadczenia dodatkowe, takie jak: śniadanie, możliwość skorzystania z barku, różnego rodzaju zabiegi lub masaże, korzystanie z basenu, sauny, siłowni itp. Przyjmuje się, że zakwaterowanie wraz ze śniadaniem stanowi kompleksowe świadczenie. Zatem do całości zastosować możemy stawkę 8%. Jeżeli natomiast oferujemy obok inne świadczenia, to należy je traktować jako odrębne od usługi zakwaterowania. Często będą one opodatkowane również stawką 8% (np. usługa gastronomiczna albo wejście na basen). Ale może się też zdarzyć, że konieczne będzie zastosowanie stawki 23% – np. korzystanie przez gościa z barku (sprzedaż napojów gazowanych i alkoholu). Zwolnienia z VAT Zakwaterowanie uczniów, studentów i doktorantów Od wskazanego wyżej przypadku odróżnić należy usługi zakwaterowania świadczone na rzecz: uczniów lub wychowanków w bursach i internatach; studentów i doktorantów w domach studenckich. Korzystają one bowiem ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 30 ustawy o VAT. Mogą jednak z niego korzystać wyłącznie podmioty prowadzące ww. obiekty – a więc szkoły, uczelnie oraz podmioty działające na ich zlecenie. Jeżeli spełniasz warunki do tego zwolnienia, to stosujesz je zamiast 8% stawki VAT. Najem nieruchomości mieszkalnych Jeżeli wynajmujesz nieruchomość mieszkalną, to musisz zweryfikować czy nie znajduje zastosowania zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Przy czym w pierwszej kolejności musisz sprawdzić, czy nie masz do czynienia z usługą zakwaterowania o symbolu PKWiU 55, opisaną w pkt Analizowanego zwolnienia z VAT nie stosuje się bowiem do świadczeń tego rodzaju (co wynika z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT). W zasadzie chodzi tutaj o ustalenie czy wynajmujesz lokal mieszkalny na krótki termin (doby, tygodnie), czy też jest to najem długoterminowy. W tym drugim przypadku możemy rozważać zastosowanie zwolnienia. Stosujemy je pod warunkiem, że najem: dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym; wykonywany jest przez Ciebie na własny rachunek; realizowany jest przez najemcę wyłącznie do celów mieszkaniowych. Dobrze, aby w takim przypadku z umowy wynikało, że ma ona charakter długoterminowy, oraz że najemca ma zamiar mieszkać w nieruchomości (wykluczone jest np. prowadzenie w niej działalności gospodarczej). Poniżej przykłady, gdy możemy zastosować zwolnienie: Czynny podatnik VAT ma 3 lokale mieszkalne, które wynajmuje osobom fizycznym. Najemcy realizują w nich własne cele mieszkaniowe. Umowy podpisywane są na czas nieokreślony, z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Firma działająca w branży nieruchomościowej wynajmuje dom mieszkalny o powierzchni 300 m2 z dużym ogrodem oraz garażem. Najemca wykorzystuje go wyłącznie do celów mieszkaniowych. Zwolnienie przy wynajmie na rzecz społecznych agencji najmu 23 lipca 2021 r. zmieniono brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Dodano w tym przepisie zwolnienie dla usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Jeżeli zatem wynajmujesz nieruchomość mieszkalną społecznej agencji najmu, to taki wynajem korzysta ze zwolnienia z VAT. Stawka 23% Jeżeli do wynajmowanej nieruchomości służącej do mieszkania albo zakwaterowania, nie możesz zastosować stawki 8% albo zwolnienia z VAT, to zastosowanie znajduje stawka 23%. Można zatem podsumować, że przy ustalaniu stawki VAT dla tego typu nieruchomości, musisz: zweryfikować czy Twoje świadczenie oznaczone jest symbolem PKWiU 55 – jeżeli tak, stosujesz stawkę 8%. Jeżeli nie jest to usługa o symbolu PKWiU 55, to musisz sprawdzić czy wynajmujesz nieruchomość o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe – jeżeli tak będzie, to stosujesz zwolnienie z VAT. Ewentualnie sprawdź czy nie wykonujesz wynajmu na rzecz społecznych agencji najmu albo zakwaterowania dla uczniów, studentów lub doktorantów, które korzysta z innych opisanych wyżej zwolnień. Jeżeli nie dotyczy Cię żadne z powyższych zwolnień, to stosujesz stawkę 23%. Poniżej przykład, gdy musisz zastosować stawkę 23%: Posiadasz jako czynny podatnik VAT lokal mieszkalny, który chcesz wynajmować wyłącznie na cele mieszkaniowe i na długi termin. Zgłasza się do Ciebie firma – pośrednik, która proponuje, że wynajmie nieruchomość i będzie ją podnajmowała innej osobie, która w niej zamieszka. W takim przypadku, mimo że ostateczny najemca będzie mieszkał w lokalu, to Twój wynajem nie spełnia przesłanki do objęcia zwolnieniem z VAT. Pośrednik, który wynajmie od Ciebie lokal wykorzysta go bowiem w swojej działalności gospodarczej. Zatem Ty musisz zastosować 23% stawkę VAT. Dopiero pośrednik, do swojego podnajmu, będzie mógł ewentualnie skorzystać ze zwolnienia z VAT (ponieważ jego najemca będzie realizował cele mieszkaniowe). Zobacz koniecznie niżej do komentarzy ponieważ przykład ten wywołał spore kontrowersje. 🙂 Tego przykładu dotyczy również interpretacja ogólna, którą opisuję niżej. Interpretacja ogólna dotycząca pośrednictwa w najmie nieruchomości mieszkalnych Minister Finansów 8 października 2021 r. wydał interpretację ogólną w sprawie opodatkowania wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe, sygn. MF uznał, że w przypadku, który opisałem w powyższym przykładzie – najem na rzecz pośrednika nie może korzystać ze zwolnienia z VAT, ponieważ taki pośrednik realizuje cele biznesowe a nie mieszkaniowe. Wykorzystuje bowiem nieruchomość do celów prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu. MF potwierdził więc moje dotychczasowe stanowisko. Nie jestem jednak z tego wcale zadowolony 😉 Ponieważ w tej samej interpretacji MF uznało, że jeśli pośrednikiem jest pracodawca, który wynajmuje lokal z przeznaczeniem dla swoich pracowników, to taki wynajem nieruchomości na rzecz pracowdawcy nie może korzystać ze zwolnienia z VAT. A zatem wynajem na rzecz pracodawcy opodatkowany jest 23% VAT. Natomiast wynajem na rzecz pracownika korzysta ze zwolnienia z VAT. Z tym natomiast się nie zgadzam. W takim przypadku pracodawca wie konkretnie kto w lokalu zamieszka oraz czyje potrzeby mieszkaniowe w ten sposób zaspokoi. Istnieją więc moim zdaniem wówczas podstawy aby zwolnienie z VAT zastosować również do najmu nieruchomości przez pracodawcę. Ty musisz samodzielnie zdecydować czy chcesz się do tej interpretacji stosować. Pamiętaj, że nie masz takiego obowiązku, a swoich racji zawsze możesz dochodzić przed sądem! 🙂 Szczegółowo co wynika z tej interpretacji opisałem w artykule Interpretacja ogólna dotycząca wynajmu nieruchomości mieszkalnych. Wynajem lokali/obiektów użytkowych W tym przypadku przepisy nie przewidują żadnych stawek obniżonych. Musisz zatem stosować 23% stawkę VAT. Poniżej przykłady tego typu świadczeń (przy założeniu ich wykonywania przez czynnego podatnika VAT): Posiadasz halę magazynową, którą zamierzasz wynajmować innemu przedsiębiorcy. Jesteś właścicielem domu mieszkalnego. Na parterze wynajmujesz lokal, który służy najemcy do prowadzenia zakładu fryzjerskiego. Masz kilka garaży wolnostojących, które wynajmujesz osobom fizycznym do użytku prywatnego. Wynajem/dzierżawa nieruchomości niezabudowanej Zwolnieniu z VAT podlega dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze (§3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień). W takim przypadku istotne jest, aby zweryfikować czy najemca będzie wykorzystywał grunt na cele rolnicze. Można w tym celu posłużyć się definicją działalności rolniczej zawartą w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Generalnie rozumie się przez nią produkcję roślinną i zwierzęcą. Poniżej przykład kiedy możesz zastosować zwolnienie: Dzierżawisz grunty, na których rolnicy produkują warzywa i rośliny ozdobne oraz zajmują się produkcją szklarniową. Jeżeli wynajmujesz nieruchomość niezabudowaną w innych niż rolnicze celach, to zastosowanie znajduje 23% stawka VAT. Wynajmujesz utwardzony plac, który najemca wykorzystuje jako parking. Wydzierżawiasz grunt, który dzierżawca wykorzystuje w prowadzonej przez siebie działalności agroturystycznej. I to wszystko 😉 do zobaczenia w kolejnym wpisie! Inne tematy, które mogą Cię zainteresować:

jpk a wynajem mieszkania